Cơ chế xây mới chung cư khi hết hạn sử dụng

 

Nghị quyết số 21-NQ/TW (gọi tắt Nghị quyết 21, ban hành ngày 28.7.2026) đưa ra định hướng: giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư.

Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Các chuyên gia đánh giá, chính sách sẽ có tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người dân và tâm lý thị trường nên cần được thiết kế với cơ chế thực thi phù hợp.

Thách thức lớn nhất vẫn nằm ở phản ứng của thị trường. Người Việt từ lâu coi nhà ở là tài sản tích lũy và truyền đời, vì vậy, những thông tin liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ có thể khiến một bộ phận người mua lo ngại nếu không được giải thích đầy đủ.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, theo định hướng của Nghị quyết 21, đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao với thời hạn lâu dài, nhưng công trình xây dựng bên trên mà cụ thể là nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng gắn liền với niên hạn xây dựng. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

Khi một nhà chung cư phải phá dỡ, pháp luật vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo Luật sư Nguyễn Đăng Tư, điểm thay đổi mang tính đột phá của Nghị quyết 21 là chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư. Cụ thể, nếu muốn tiếp tục có một chỗ ở mới hiện đại trên nền đất cũ, người dân phải có sự đóng góp về mặt tài chính thay vì mặc nhiên chờ đợi sự hỗ trợ hoàn toàn từ ngân sách hay chủ đầu tư.

Quan điểm của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, cần phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình. Theo định hướng mới, quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại vẫn được giữ ổn định, lâu dài; trong khi thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà.

Để quy định có thể triển khai hiệu quả, VARS IRE kiến nghị tiếp tục cụ thể hóa tiêu chí xác định niên hạn công trình; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết thời hạn sử dụng; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi chung cư được xây mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không đạt được sự đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính.

Đơn vị này kiến nghị xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư mới và tăng cường truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất chính sách. Theo đó, quy định về thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng đến quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đưa ra đề xuất đáng chú ý là việc áp dụng mô hình "giao đất 99 năm" tương tự Singapore. Theo đó, Nhà nước nên giao đất có thời hạn lâu dài (ví dụ 99 năm) cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp sau đó bán căn hộ cho khách hàng với thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn này, đất được trả lại cho Nhà nước để tái quy hoạch.

Điều này sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn, bảo đảm an sinh về nhà ở cho các thế hệ tiếp theo và đặc biệt là sẽ giúp kéo giảm giá nhà chung cư. Khi căn hộ chung cư bán có thời hạn, giá nhà sẽ rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài. Việc định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

https://laodong.vn/