Bất động sản hết thời "tay không bắt giặc"

Thị trường chỉ dành cho người đủ năng lực

Phát biểu tại chương trình toạ đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính đánh giá, thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại. 

Một trong những nguyên nhân là do những vấn đề liên quan đến pháp lý. Theo thống kê hiện cả nước có trên 1.200 dự án với tổng giá trị trên 30 tỷ USD, nằm chờ rà soát, đánh giá thanh tra. Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính

Theo ông Đính, trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại dành cho những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

"Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể "tay không bắt giặc". Cuộc chơi hiện tại đã rõ ràng và thực chất hơn khi việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. 

Trên thị trường chỉ có những người có năng lực, kể cả nhà đầu tư, khách hàng… phải là những người "chơi thật", làm thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực", ông Đính nhận định.

Lấy ví dụ như Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 tới có hàng loạt những quy định để tạo ra một cuộc chơi tốt hơn từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; xác định giá đất…

"Thay vì khung giá đất, trong Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ xác định dựa trên bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn", ông Đính cho biết.

Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... đó là những quy định mới sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

Những khó khăn vừa qua được xem là đợt sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản

Thị trường sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu

Cùng quan điểm với Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nhấn mạnh hệ thống các luật: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 sẽ tác động tích cực đến việc kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Tạo ra nhiều ảnh hưởng tích cực cho các chủ thể trong xã hội, từ doanh nghiệp tới người tiêu dùng, thậm chí cả các nhà đầu tư nước ngoài hay các cá nhân Việt Nam ở nước ngoài.

Các quy định mới cơ bản sẽ tạo ra dòng chảy cho các dự án bất động sản, các dự án sẽ có cơ hội để triển khai, đặc biệt là các dự án mới.

Lấy ví dụ, theo ông Đỉnh, như Luật Đất đai 2024 quy định rõ việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (có đủ điện, đường, trường, trạm…).

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản

Thời kỳ tới, cơ bản các dự án nhà ở sẽ được triển khai theo loại hình nhà nước thu hồi đất rồi đấu giá, đấu thầu. Điều này cũng có nghĩa rằng các dự án quy mô lớn khi đấu giá, đấu thầu sẽ đòi hỏi năng lực nhà đầu tư lớn, bao gồm năng lực về tài chính, kỹ thuật, kinh nghiệm.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh dự báo, các luật mới sắp có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.

"Phân khúc sản phẩm sẽ theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thị trường bất động sản sẽ phát triển chuyên nghiệp và theo chiều sâu", ông Đỉnh dự báo.

Hai bài toán lớn cho doanh nghiệp bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể.

Ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

"Chúng tôi cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1-2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu", ông Khang đánh giá.

Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings

Theo ông Khang, đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn. Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20-30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

"Tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính", đại diện FiinRatings cho biết.