Chung cư vẫn tăng giá

Từ tháng 6, gần như cuối tuần nào chị Nguyễn Bích Ngọc trú tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội cũng đi xem nhà được môi giới giới thiệu tại một số dự án chung cư cũ. Với tầm tài chính quanh 3 tỷ đồng (gồm khoản vay), chị Ngọc xác định chỉ mua được căn hộ 2 phòng ngủ ở các quận ven như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm.

"Vài tháng trước đi xem nhà, có căn mình ưng nhưng vì chần chừ nên người khác mua mất, hoặc chủ nhà hét giá tăng thêm cả trăm triệu sau một tuần. Lần này, tôi quyết tâm mua để thoát cảnh ở trọ", chị chia sẻ.

Tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) của chị Ngọc cũng giống với phần lớn người mua nhà nửa đầu năm qua. Điều này cũng phần nào phản ánh vào lượng giao dịch và giá trên thị trường. Theo báo cáo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các dự án chung cư mở bán mới đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, nhất là tại miền Bắc, dù giá tăng mạnh. Chẳng hạn, tuần trước, một dự án quy mô 4.000 căn ở phía Tây Hà Nội giá trung bình gần 70 triệu đồng mỗi m2, tiếp tục nhận đặt chỗ (booking) và thu hút gần 2.000 khách hàng. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ nhận 900 booking, khiến nhiều môi giới không lấy được căn hộ cho khách.

Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Hãng tư vấn này đánh giá nhờ nguồn cung mới dồi dào, giao dịch chung cư tại thủ đô trong 6 tháng qua vượt 2023, với trên 12.200 căn được bán. Riêng quý II, 10.170 căn chung cư ở thủ đô được bán, gấp 5 lần quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án có lượng mở bán mới (1.000 - 2.000 căn), nhưng đã tiêu thụ hết 80-90% rổ hàng.

Sau giai đoạn sốt giá đầu năm, đà tăng chung cư cũ ở Hà Nội chững lại trong 5 tháng. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án cũ ở các quận nội thành tiếp tục điều chỉnh. Chị Thủy, môi giới chuyên căn hộ ở khu vực quận Cầu Giấy, Tây Hồ cho biết một số dự án ở Tây Hồ Tây đắt thêm 5-10% so với đầu quý II.

Còn tại khu phía Tây, anh Ngọc Minh, chủ một căn hộ 2 phòng ngủ rộng 70 m2 ở dự án thuộc phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, cũng liên tục nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà từ môi giới. "Căn hộ của tôi được môi giới hỏi mua 3,8 tỷ đồng. Mức này tăng khoảng 100 triệu so với hai tháng trước và gần 1 tỷ đồng với thời điểm ban đầu cách đây 3 năm", anh Minh chia sẻ.

Loạt dự án chung cư ở khu vực quận Tây Hồ, Hà Nội.

Tại TP HCM, giá chung cư cũng có xu hướng đi lên trong quý II ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Hồi tháng 5, nguồn hàng sơ cấp của một dự án phân khúc hạng sang trên đường Mai Chí Thọ (TP Thủ Đức) chào bán đợt đầu gần 900 căn hộ từ 146 đến 155 triệu đồng mỗi m2 (gồm thuế, phí). Mức này cao hơn các dự án hiện hữu cùng khu vực 15 -20%.

Cách đó không xa - dự án ở phường Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) cũng mở bán giai đoạn 2, giá chào 250 triệu đồng mỗi m2, tăng 36% so với mở bán giai đoạn 1. Tương tự, một dự án cao cấp khu vực quận 9 cũ (TP Thủ Đức) đang lên kế hoạch tái khởi động với giá rumor (dự kiến) khoảng 127 triệu đồng mỗi m2, đắt hơn gần 25% so với trước đây.

Ở phân khúc tầm trung, một vài dự án còn nguồn hàng mở bán trong quý II cũng điều chỉnh giá. Dự án Fiato Uptown (TP Thủ Đức) rao khoảng 50 triệu đồng mỗi m2, tăng 2 triệu so với trước đó. Hai dự án tại huyện Nhà Bè và Bình Chánh cũng điều chỉnh rổ hàng lên 47-55 triệu một m2, thay vì 45-50 triệu.

Theo CBRE, hơn 70% nguồn cung mới có giá bán sơ cấp cao gấp 2–3 lần mức trung bình của thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng 4% theo quý và 3% theo năm. Nhiều dự án vùng ven từng xuất hiện sóng cắt lỗ thời gian trước, hiện cũng tăng nhẹ trở lại.

Tương tự Hà Nội, giá chung cư đã qua sử dụng ở TP HCM, nhất là khu vực nội thành cũng đi lên. Chẳng hạn, chung cư City Garden (quận Bình Thạnh) rao bán trung bình 85 triệu đồng mỗi m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (quận 2) lần lượt tăng 11% và 10%.

Đà tăng giá chung cư vẫn tiếp diễn, theo giới phân tích, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng thị trường địa ốc đang thiếu nhà ở vừa túi tiền lẫn hạng sang.

"Nhiều dự án vẫn gặp khó khăn về gỡ vướng pháp lý để triển khai xây dựng. Bên cạnh đó, câu chuyện quỹ đất và chi phí phát triển dự án cũng khiến giá nhà khó giảm dù ở phân khúc nào", ông nói.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng các nhà phát triển dự án cũng cần tính bài toán về thanh khoản thị trường. Bởi, khi giá tăng thì giao dịch bị ảnh hưởng. "Các doanh nghiệp địa ốc rất khó khăn trong định vị sản phẩm, vì giá thấp thì không được còn cao quá lại khó bán. Nhiều chủ đầu tư không thể điều chỉnh giá thấp hơn được do chi phí đầu vào tăng, buộc họ phải bán cao", ông Khương nhận xét.

Bà Trang Lê, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho rằng giá chung cư tăng đến từ sức cầu bất động sản, nhất là thị trường TP HCM rất lớn, trong khi nguồn cung eo hẹp. Vì thế, thị trường đang hấp thụ cả nguồn hàng tồn kho từ các quý trước đó.

Theo số liệu của CBRE, nguồn cung chung cư nửa đầu năm nay của TP HCM chỉ bằng 40%, nhưng thanh khoản lên tới gần 80% so với cùng kỳ năm trước. Nửa cuối năm nay, thị trường dự kiến có thêm 3.800 căn hộ mới, nhưng nhiều khả năng các chủ đầu tư không "tung" hàng một lúc mà chia nhiều giai đoạn. Trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp và thứ cấp đều khan hiếm, chung cư ở TP HCM dự kiến khó giảm, theo CBRE.

Triển vọng nguồn cung ở Hà Nội tươi sáng hơn. Hãng tư vấn dịch vụ địa ốc này dự báo thủ đô sẽ có thêm hơn 9.000 căn hộ trong 6 tháng cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 20.000. Đây là lượng căn hộ mới cao nhất 4 năm gần đây, nên đà tăng giá chung cư có thể chững lại.

Trong khi đó, OneHousing cho biết phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng mỗi m2) vẫn chiếm 70% tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thời gian tới. Phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng một m2) chỉ chiếm 5%. Sang 2025, thị trường Hà Nội sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án chung cư hạng sang, giá cao nhất lên tới 230 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực phía Tây và Bắc.