Luật mới đưa thị trường bất động sản vào nề nếp

Dự án chung cư đang được xây dựng tại TP. HCM

Các chuyên gia kỳ vọng những quy định mới sẽ đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.

Sàng lọc chủ dự án, loại doanh nghiệp yếu kém

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa thông qua có những quy định mới về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư phải nhận 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp mua đất (mới) làm dự án, chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở. Điều này sẽ "siết" việc làm dự án của nhà đầu tư, bởi trước đây các doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để làm dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy định mới sẽ hướng kịch bản phát triển dự án nhà ở tập trung vào hai hướng chính gồm Nhà nước thu hồi đất bán đấu giá hoặc khoanh vùng khu vực làm dự án sau đó đấu thầu chọn nhà đầu tư.

Riêng việc thỏa thuận, việc chỉ nhận đất ở buộc chủ đầu tư phải đủ lực mạnh để "gom" đủ đất làm dự án. Quy định này buộc doanh nghiệp phải có nguồn lực thật sự, hoặc phải cùng liên doanh, liên kết lại mới có thể đủ lực làm dự án.

Từ đó, giúp thị trường sàng lọc những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm phát triển dự án, có năng lực...

Ngoài ra, luật cũng quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng... trong khi các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Như vậy, các nhà đầu tư bất động sản phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn.

Theo một số chuyên gia, việc này sẽ chặn đứng tình trạng đi mua gom đất nông nghiệp, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đóng tiền rồi xây chung cư bán kiếm lời.

Với quy định mới, các dự án sẽ sàng lọc số lượng dự án nhưng mở rộng về quy mô, hình thành nên các đại đô thị đầy đủ tiện ích và là sân chơi của các doanh nghiệp lớn, có tài chính, có năng lực phát triển đô thị.

Mặt khác, Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất...

Điều này có nghĩa Nhà nước sẽ tiếp cận với giá bất động sản theo giá trị thị trường, không theo khung giá đất Nhà nước ban hành 5 năm một lần như trước.

Bảng giá đất này sẽ được cập nhật hằng năm, tiệm cận với giá thị trường, giúp người dân khi đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được hưởng mức đền bù nhiều hơn.

Đặc biệt, quy định chặt chẽ này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sẽ có nguy cơ buộc phải rời bỏ thị trường, sàng lọc lại thị trường khi doanh nghiệp không đủ nguồn tài chính để giải phóng mặt bằng phát triển dự án sẽ phải rút lui.

Ngoài ra, ưu điểm của quy định này sẽ tránh tình trạng trốn thuế, khai thấp giá bán, bán nhà "hai giá" khi chuyển nhượng bất động sản.

Hết thời huy động vốn khi không đủ pháp lý?

Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định việc Nhà nước thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương sẽ giúp cho tổ chức này có vai trò trung gian đền bù thỏa đáng cho người dân để mang đất ra đấu giá.

Điều này sẽ loại bỏ tình trạng các doanh nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư rồi xây nhà, phân lô bán nền, hưởng lợi lớn từ chênh lệch địa tô.

Nhìn một cách tổng quan, do luật đã siết lại những điều kiện, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, do đó những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... sẽ dần dần tự sàng lọc, tự rời bỏ khỏi thị trường địa ốc.

Thị trường khi đó chỉ còn lại những chủ đầu tư có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính để phát triển dự án và làm ăn bài bản, điều này không những giúp thanh lọc thị trường mà quan trọng hơn là người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ giảm rủi ro.

Khi đó, người mua nhà cũng sẽ chỉ chọn những dự án đã có đất sạch, quỹ đất đã đầy đủ pháp lý để mua nhà ở hình thành trong tương lai và được phát triển bởi những nhà phát triển bất động sản có năng lực.

Luật Kinh doanh bất động sản mới có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động từ thị trường chứng khoán... Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Quy định này loại bỏ thực trạng u nhọt của thị trường địa ốc dai dẳng nhiều năm qua đó là chủ đầu tư vẽ dự án, ôm số lượng tiền lớn của người dân rồi chây ì không xây dựng, không hoàn vốn cho người mua nhà.

Đặc biệt, những trường hợp dự án không đủ pháp lý, không đủ điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ không còn cơ hội để mở bán, lừa bịp khách hàng. Ngay cả những chủ đầu tư chuyên "lùa gà" cũng sẽ bế tắc trên những tài sản không đầy đủ pháp lý.

Với quy định quan trọng này, cơ quan quản lý sẽ sàng lọc, loại bỏ khỏi thị trường những chủ đầu tư địa ốc yếu kém, giúp thị trường chỉ tồn tại những chủ đầu tư có dự án pháp lý rõ ràng, có nguồn tài chính mạnh.

Trong đó, để huy động được nguồn tiền từ ngân hàng hay trên thị trường tài chính khác như trái phiếu, chứng khoán..., chủ đầu tư phải "sô" ra đầy đủ các giấy tờ hợp pháp của dự án từ A đến Z, tránh tình trạng u u minh minh để đánh lận con đen khi bán sản phẩm.

Người dân đang được hướng dẫn thực hiện các thủ tục hành chính tại TP.HCM

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Hoàng Hải, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng những thay đổi liên quan đến các luật trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản mới được Quốc hội thông qua sẽ là bước tiến lớn về chính sách.

Đây cũng sẽ là một trong những khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng.

Theo ông Hải, trong các luật có những điểm mới, được đánh giá là phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Đối với Luật Nhà ở, luật bổ sung chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, nhằm đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản người dân, tránh việc lách luật.

Đây là một trong những thay đổi quan trọng, đặc biệt là sau những sự cố xảy ra về nhà cao tầng trong thời gian qua. Riêng với nhà ở xã hội, luật mới sẽ là khung pháp lý hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Còn đối với Luật Kinh doanh bất động sản, có 11 điểm mới, đặc biệt hướng đến công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh nhằm tạo nên sự minh bạch, an toàn.

Ví dụ thời điểm nào cần phải công bố thông tin, nội dung nào cần được thông tin, công bố các văn bản liên quan đều được đưa vào hay các quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án bất động sản, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền... đều được công khai.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội):

Tạo ra cơ hội bình đẳng, cạnh tranh

Quy định của luật mới không hạn chế chuyện tiếp cận các dự án cho phát triển nhà ở thương mại.

Để phát triển khu vực về đô thị, phát triển khu vực nhà ở như là cải tạo đô thị, phát triển khu đô thị mới, phát triển khu vực người lao động thì trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định những dự án đấy sẽ được đưa vào đối tượng thu hồi đất.

Việc thu hồi để gắn liền với bồi thường, tái định cư cho người dân thỏa đáng và sau khi thu hồi rồi thì đất đai đấy sẽ được đưa ra để đấu thầu và đấu giá.

Như vậy, cơ chế tiếp cận đất đai không mang tính chất là xin - cho đối với các dự án đầu tư phát triển thương mại mà sẽ đưa vào cơ chế thị trường.

Rõ ràng, luật mới đã thể hiện rất rõ tinh thần tăng phương thức là thực hiện đấu thầu, đấu giá để không có cơ chế xin - cho. Còn lại những đối tượng khác có thể tự thỏa thuận. Các phương thức tương đối mở rộng, linh hoạt để có nhiều cơ hội tiếp cận đất đai.

Đặc biệt quan trọng nhất là cơ hội tiếp cận đất đai một cách bình đẳng thông qua quan hệ thị trường chứ không phải theo cơ chế như là xin - cho hay can thiệp về mặt hành chính. Đây là yếu tố rất tốt, tạo ra cơ hội bình đẳng, cạnh tranh để tạo ra sự phát triển cho thị trường.

TS Nguyễn Văn Đính (phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam):

Siết chặt hoạt động môi giới bất động sản

Thời gian qua, các môi giới tham gia thị trường bất động sản với đa dạng mặt hàng, thậm chí môi giới có thể tham gia bán đất nền, đất nông nghiệp... mà ít bị các quy định pháp luật ràng buộc và xử lý.

Tuy nhiên, khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, việc mua bán bất động sản sẽ không còn dễ nữa, đội ngũ môi giới sau này sẽ phải ràng buộc vào các sàn giao dịch.

Các giám đốc sàn phải chịu trách nhiệm đối với hoạt động của môi giới, thậm chí chịu trách nhiệm với các sai phạm của môi giới, rõ ràng hoạt động kinh doanh sẽ phải siết chặt hơn. Khi lãnh đạo sàn phải chịu trách nhiệm đối với việc làm của môi giới, các sàn phải chuẩn bị tốt hơn về mặt pháp lý cho môi giới theo đúng quy định của pháp luật.

Đồng thời, các sàn cũng phải đào tạo, nâng cao kỹ năng, kiến thức cho từng nhân viên môi giới khi kinh doanh bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn (giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam):

Tăng nguồn cung bất động sản

Một trong những lý do khiến nhiều dự án bị trì hoãn kéo dài là khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng do đền bù không thỏa đáng. Do đó, cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh hơn.

Nếu như trước đây việc tiếp cận đất đai không được quy định rõ ràng, hiện đã có các quy định cụ thể trong Luật Đất đai sửa đổi, xác định loại đất nào sử dụng cho thương mại, loại đất phục vụ nhu cầu nào thì phải qua đấu thầu, đấu giá.

Khi các chủ đầu tư có phương thức, quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường sẽ không còn khan hiếm như hiện tại.

Luật cũng có các quy định nhằm gia tăng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của người dân, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài.

Trong năm nay, các chủ đầu tư sẽ tăng cường đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, vì nếu hiện tại thanh khoản của họ chậm lại thì sang năm sau sẽ không thu hồi được nhiều vốn.

Nếu đợi đến 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc 5%, sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được.

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia pháp lý):

Bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Điểm sáng của Luật Kinh doanh bất động sản mới so với hiện hành nằm ở việc cải tiến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật hiện hành buộc chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp bảo lãnh về việc chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm thì khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền mà mình đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Luật sửa đổi tiếp cận theo hướng một mặt vẫn buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh nhưng đồng thời cho phép các bên thỏa thuận để khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.

Quy định này là điển hình của việc thiết kế chính sách nhằm đảm bảo cân bằng lợi ích, vừa đảm bảo chặt chẽ, tránh chủ đầu tư "bán lúa non", tránh "dự án ma", vừa linh hoạt cho các bên.

Nếu khách hàng tin tưởng uy tín của chủ đầu tư thì khách hàng có thể lựa chọn không cần bảo lãnh để được giảm giá thành (phí bảo lãnh được chủ đầu tư trừ trực tiếp vào giá bán).

Về phía doanh nghiệp, quy định này cũng sẽ khuyến khích họ không ngừng nỗ lực cải tiến chất lượng, xây dựng thương hiệu để càng ngày càng được nhiều khách hàng miễn nghĩa vụ bảo lãnh, từ đó giảm giá bán và lại hấp dẫn khách hàng tiếp theo.

Một "điểm cân bằng hoàn hảo" về quyền, lợi ích giữa các chủ thể trong kinh doanh.