Những Địa Phương Nào Sẽ Bị Cấm Phân Lô Bán Nền Từ 2025?

Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực thi hành và sẽ có tác động nhiều đến thị trường, nhất là với quy định về việc cấm phân lô bán nền.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Đầu tiên, 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền. 22 đô thị loại I bao gồm 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

Bên cạnh đó là 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái cũng nằm trong diện bị cấm phân lô bán nền, không được phân lô tự do như trước đây.

Ngoài ra còn có 45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

Cùng đó là 16 thị xã cũng bị cấm phân lô bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc cấm phân lô bán nền theo như quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.

Sau khi quy định được thực thi có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại thì những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên và có khả năng xảy ra làn sóng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.

“Việc siết phân lô chính thức có hiệu lực sẽ không chỉ tác động nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư găm hàng và sau bán lại với giá cao. Vô hình chung, đất phân lô cũng cao giá hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

Ông Tuấn khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài. “Việc siết phân lô bán nền nhìn trong dài hạn là một xu hướng tất yếu giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này”, ông Tuấn cho hay.

Xem thêm: