Thị trường bất động sản vào chu kỳ mới, đầu cơ, lướt sóng còn “cửa sống”?

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đã xuất hiện nhiều tín hiệu sôi động, nhất là tại phân khúc chung cư và đất nền ven đô. Bên cạnh đó, chỉ còn vài ngày nữa Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực. Đây là thời điểm đánh dấu thị trường bất động sản bước vào một chu kỳ phát triển bền vững, lành mạnh.

Kinh nghiệm thực tiễn từ những lần thị trường đón sóng, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group khuyến cáo người mua cần lưu ý khi tham gia thị trường này cần ưu tiên những khoản đầu tư trung và dài hạn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải có chiến lược bài bản mới có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng, không nên bỏ tiền theo kiểu "lướt sóng" bởi giai đoạn này đầu tư thực mới lên ngôi, người "lướt sóng" dễ nhận "trái đắng".

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng, ông Thắng cho rằng nhà đầu tư nên cân nhắc sao cho tỷ lệ vay tối đa chỉ ở mức 40 - 50%, cộng với đó số tiền trả lãi định kỳ cũng chỉ nên chiếm tối đa 50% thu nhập hàng tháng là an toàn và hợp lý. Ngoài ra, nhà đầu tư, người dân cũng cần tập trung vào những khu vực đất nền phục vụ nhu cầu thực, tập trung ở những nơi đông dân cư, đầy đủ tiện ích và tránh xa những sản phẩm mang tính chất đầu cơ. Đất nền đấu giá an toàn bởi giá và thông tin minh bạch; đất nền dự án của chủ đầu tư uy tín đều là những sản phẩm nên được ưu tiên chọn lựa trong giỏ hàng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, đất nền sẽ vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn của thị trường bất động sản do gắn với tâm lý chuộng nhà đất của người Việt. Với người Việt, đất nền luôn được đánh giá cao về khả năng tích sản và gia tăng lãi vốn theo thời gian. Do đó, sức hút của đất nền vẫn rất lớn.

Ông cho biết, hiện thanh khoản của thị trường đất nền tập trung ở các dự án pháp lý đã hoàn thiện, có sổ đỏ hoặc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

"Về lâu dài, phân khúc đất nền sẽ là phân khúc có sức bật tốt trên thị trường bất động sản", ông Đính nhấn mạnh.

Chia sẻ về câu chuyện đầu tư lướt sóng, ông Đính cho rằng, sau khi trải qua một thời kỳ thanh lọc của thị trường, các nhà đầu tư, khách hàng đang ngày càng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn, chuyên nghiệp hơn nên hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường sẽ theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn. Do đó, hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường khó có đất sống ở thời kỳ này.

Chứng kiến nhiều bài học từ những cơn sốt đất, ông Đính khuyến cáo, nhà đầu tư tuyệt đối không lao theo các cơn "sốt", không đầu tư theo phong trào, đám đông.

Theo ông Đính, bài học nhãn tiền là mỗi đợt sốt đất qua đi, thị trường bất động sản tại khu vực đó sẽ cần nhiều thời gian để vượt qua giai đoạn đóng băng. Nếu nhà đầu tư sử dụng vốn vay, đòn bẩy tài chính cao sẽ rất áp lực, thậm chí có khả năng "thua trắng" khi là người đến muộn hoặc là sau cuối của "con sóng".

Đồng quan điểm đó, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh miền Bắc cho rằng, trải qua một chu kỳ của thị trường bất động sản, khi rơi vào cảnh “ngậm trái đắng”, nhiều nhà đầu tư đã ngộ ra. Theo đó, tình trạng đổ xô “lướt sóng” như trước đây gần như không còn nữa. Sự thận trọng trong giai đoạn thị trường khó khăn đã giúp các nhà đầu tư không chuyên dần trở nên chuyên nghiệp hơn, thúc đẩy xu hướng đầu tư để tích trữ tài sản trong dài hạn.

Trên thực tế, theo ông Quyết, trong 2 năm qua, không phải là các nhà đầu tư không còn tiền. Các nhà đầu tư đi sau đã nhìn thấy bài học của thế hệ trước, nên khi quyết định đầu tư họ rất thận trọng.

“Họ đánh giá kỹ các dự án, mới quyết định mua chứ không phải dự án nào cũng mua. Nhiều dự án tại một số địa phương dù mức giá ở thời điểm này được các nhà đầu tư đánh giá là rẻ nhưng họ vẫn chưa quyết định mua vì còn cân nhắc thêm dựa trên nghiên cứu về tiềm năng của thị trường trong tương lai chứ không vì thấy rẻ so với trước nên mua. Dù rẻ như thế nào cũng phải cân nhắc xem sau này có bán được không, nhu cầu là ai”, ông Quyết nói.

CEO Đất Xanh miền Bắc cho rằng, nhà đầu tư đã có sự thay đổi lớn, hướng tới chuyên nghiệp hơn khi tham gia thị trường bất động sản để không gặp rủi ro; không còn bị hiệu ứng đám đông hay hiệu ứng giá rẻ - không mua thì mất cơ hội chi phối như trước đây.