TP.HCM lấy ý kiến về quy định tách, hợp thửa đất

Bối rối vì "lối đi" khi tách thửa, hợp thửa

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể nội dung các nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất cụ thể nhưng vẫn có một số nội dung cần trao đổi lấy ý kiến cho phù hợp quy định pháp luật đất đai và các quy định pháp luật có liên quan.

Đơn cử, luật Đất đai năm 2024 không có quy định nội dung nguyên tắc, điều kiện liên quan đến quy hoạch khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất. Trong khi đó, quy hoạch xây dựng có vai trò điều tiết, kiểm soát, quản lý nhà nước về công tác quy hoạch, tránh việc tách thửa đất, hợp thửa đất phá vỡ quy hoạch.

Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề nghị các đơn vị có ý kiến về việc dự thảo có được quy định bổ sung thêm nội dung nguyên tắc, điều kiện về "quy hoạch xây dựng" khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất hay không. Trường hợp bổ sung thêm nội dung quy hoạch nguyên tắc, điều kiện về "quy hoạch xây dựng" khi giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất thì căn cứ vào quy hoạch 1/500 hay quy hoạch 1/2000 để giải quyết việc tách thửa đất, hợp thửa đất.

Về lối đi, luật Đất đai 2024 quy định: Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó…

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, luật Đất đai 2024 có quy định "lối đi", nhưng lại không có khái niệm, giải thích từ ngữ "lối đi" là gì. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên thì "lối đi" do các bên thỏa thuận tự thỏa thuận về các yếu tố vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi.

Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị các đơn vị có ý kiến "lối đi" để người dân tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự hay do cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể về vị trí, chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi thì nêu rõ căn cứ pháp lý hoặc tiêu chuẩn quy định. "Lối đi" có bắt buộc phải được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có hay không. Phần diện tích đất làm "lối đi" không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để làm lối đi thì có bắt buộc ghi hạn chế quyền (không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, xây dựng) trên sổ đỏ hay không.

Một khu phân lô tách thửa trên địa bàn TP.HCM

Diện tích tối thiểu tách thửa theo luật hay theo quy định của thành phố?

Liên quan đến diện tích tối thiểu đối với từng loại đất sau khi tách, hợp thửa, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, trước đây Quyết định số 60/2017 của UBND TP.HCM quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp. Tại dự thảo Quyết định thay thế Quyết định số 60/2017 cũng quy định diện tích tối thiểu với các loại đất nêu trên.

Như vậy có cần thiết phải quy định diện tích tối thiểu đối với các loại đất quy định tại điều 9 luật Đất đai 2024 hay tiếp tục giữ các loại đất quy định diện tích tối thiểu như quy định của TP. Do đó, Sở đề nghị các đơn vị có ý kiến và cho biết căn cứ pháp lý quy định diện tích tối thiểu đối với từng loại đất. Ý kiến gửi lại Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trước ngày 30.7.

Theo luật Đất đai 2024, 8 nguyên tắc, điều kiện về tách, hợp thửa đất. Ngoài ra, việc tách thửa còn phải đảm bảo một số điều kiện. Đầu tiên các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Thứ hai, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Thứ ba, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Đối với việc hợp thửa đất, ngoài các nguyên tắc tại Khoản 1 điều 220 luật Đất đai còn phải đảm bảo 2 điều kiện khác. Cụ thể, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.

Bên cạnh đó, trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, luật Đất đai 2024 cũng nêu, UBND cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất

Diện tích tối thiểu được tách thửa

Hiện TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo quyết định thay thế Quyết định 60. Dự thảo vẫn giữ nguyên điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất ở, đất nông nghiệp theo Quyết định 60.

Diện tích tối thiểu được tách thửa, đối với đất ở, thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông không phù hợp quy hoạch) phải đảm bảo diện tích tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m, đối với khu vực 1 (gồm các quận: 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú).

Đối với khu vực 2 (gồm các quận: 7, 12, Bình Tân, TP.Thủ Đức và thị trấn các huyện) diện tích tối thiểu là 50m² và có chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Đối với khu vực 3 gồm các huyện: Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) diện tích tối thiểu là 80m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau tách thửa phải 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.